AL123 人文社科会员免费专区文学 2025-08-20

业主权的释义与建构_齐恩平_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_齐恩平

内容节选

第二节业主住宅区区分所有权一、住宅区区分所有权内涵（一）“住宅区”的法律意义冯彬：《中国房地产实用手册》，中央民族大学出版社1994年版，第419页。范翰章、徐凤臣、郭志明、杨丹明：《中国房地产辞典》，中国建筑工业出版社2003年版，第202页。 “住宅区”，也称“住宅小区”，是指住宅楼、绿地、会所及配套设施达到一定规模，以住宅为主的居住区。住宅区的规模，一般是指各类建筑有4万平方米左右，居住人口500～15000人，用地12～35公顷，服务半径400～500米，并有一定的共建配套、市政公用及绿化环卫等设施，成立专业管理机构，实行统一管理的居住区。又有称住宅小区为居住小区的，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000～15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。可见，住宅区具有自然属性，其由自然的界线划分，是与外界相对封闭的完整居住地段；住宅区中有“物的联合”，即建筑物、土地及辅助设施等，能满足业主对于“住”的要求，同时也有“人的联合”，其主体由业主构成；业主之间凭借共同生活的社会事实，相互依存，基于共同目的，共同维护住宅小区生活秩序，形成共同利益团体，构成自我管理、自我维持的社区乃至市民社会生活的一部分。王家福：《物业管理条例释解》，中国物价出版社2003年版，第51页。住宅区亦有法律属性，住宅区既有地域和功能意义，还有确定业主权利客体边界的法律价值。“它大体上等同于物业管理区域，即具有相对独立性、订立有统一业主公约的物业。” 住宅区从整体上框定了业主权利的边界，确定了业主行使其共有权利、履行其共有义务的法律单元。住宅区的发展改变了房屋所有权的法律结构，主体由单数变为复数，房屋由单体变成叠加，新的居住形态之上的法律规范体系亟待建立。刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第48页。 1983年，日本修订了1962年的《有关建筑物区分所有等之法律》第36条，增加“住宅区”一章，将“一栋建筑物的区分所有”与“数栋建筑物的住宅区”分别规制。“住宅区”一章的主要内容为：（1）住宅区建筑物所有人的团体以及规约设定的特例第65条赋予了住宅区建筑物所有权人组成团体，管理住宅区内的土地、附属设施及专有部分的权利。从强调团体性出发，第68条规定了该团体得管理或使用为一部分区分所有权人拥有的建筑物、土地或附属设施。（2）建筑物区分所有规定的准用日本平成十四年（2002年）对1983年法加以修订，新增社区内建筑物的重建（第69条和第70条），将其纳入“住宅区”一章。参见古振晖：《日本修正建筑物区分法之介绍》，载《东海大学法学研究》2004年第21期。第66条规定了住宅区区分所有得以准用建筑物区分所有的大量条款，但“建筑物区分所有”的第一节“总则”、第三节“占地利用权”、第七节“对违反义务者的措施”和第八节“复原及重建” 均排除在外。这里还要指出的是，即使在可得准用的条文中，区别仍然是有的，除了一些措辞的改变外（如由“区分所有人”改为“住宅区建筑物所有人”），实质上的差异更为我们思考“住宅区区分所有权”提示了方向。（3）住宅区共有部分住宅区内的所有建筑物均可以规约成为住宅区共有部分，该设定非经登记，不得对抗第三人。此外，数栋建筑的全部所有人，也可以公证证书，对住宅区内的建筑物设定共有。（第67条）美国1980年制定《统一规划社区法》，以区隔“建筑物区分所有”，将《统一规划社区法》作为《统一建筑物区分所有法》的“姊妹法”。两法相依，构成相对独立的住宅区法律规范体系。魏耀荣：《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》，载《现代物业》2007年第1期。我国《物权法》虽规定了“业主的建筑物区分所有权”，但未能将区分所有权的调整范围扩展到建筑物外的住宅区。住宅区与单体建筑物的区分所有不同，住宅区之道路、绿地、会所等共有部分与建筑物中的楼梯、走廊、屋顶等共有部分的性质，亦存在很大的区别。于此情形，有学者提出住宅区区分所有权的概念，希望引起立法当局的重视。（二）住宅区区分所有权的内涵界定齐恩平、许可：《论住宅区区分所有权》，载《学术界》2007年第1期。 “住宅区区分所有权”是以“住宅区”为中心，“意谓对于一个由多栋建筑物、土地及相关设施组成的住宅区，数人得各有住宅区内某一特定部分，并就住宅区内法定或约定的共享部分共有和共同管理住宅区的权利”。住宅区区分所有权有广义与狭义之分。狭义的住宅区区分所有权包括业主区分所有建筑物之外的特定建筑物、住宅区土地、公用设施等；而广义的住宅区区分所有权除狭义的住宅区区分所有权所含客体外，还包括业主建筑物区分所有之专有部分、区分所有建筑物内之共有部分、区分所有建筑物之基地部分。在一般情况下，人们习惯......