AL123 人文社科会员免费专区文学 2025-08-20

拆迁维权实务及案例解析（第三版）_赵健；刘春兴编著_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_赵健；刘春兴编著

内容节选

第一节违法建筑问题拆除违章建筑在拆迁中的情形很特殊，拆迁方可能会以此为据，违法拆迁，而不给当事人任何补偿。被拆迁人的权利，难以得到保障。法律上规定拆迁时对违章建筑的拆除是不予任何补偿的，但何为“违章建筑”，其认定标准还有待公开和透明化，被拆迁人也要注意维护自己的合法权益。另外，也可以监督对方是否存在违法行为，以依法维护自己的合法权益。一、违法建筑的法律规定按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全：一是土地使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一处建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房屋的产权形式表现各异，除三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，对于这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢？（一）属于合法建筑，但未取得房屋产权证前文已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、建筑规划许可证、土地规划证三证齐全，缺一不可。在办理房屋产权证书过程中，房屋所有人在取得了前述三证的情况下，但因为某些原因未办理房屋产权证。对于这种情况，笔者认为，该房屋所有权人应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为他们（被拆迁人）所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续（因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理）。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理。（二）属于违章建筑如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，则其不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下三种情况。 1.建筑时属违章建筑，但经过城市土地管理部门、规划部门的罚款处理，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的（如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，则不属本文研究范围）。对于这种情况，京平律师认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的罚款处罚（应认定未严重违反城市规划），按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，其所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。 2.建筑时属违章建筑，但经过城市土地管理部门、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划范围，所以，相关部门才可以进行罚款处理，责令其补办手续，但其既未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，也未将违章建筑变为合法建筑，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是用其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料的补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。 3.建筑物属违章建筑，虽已按城市土地管理部门、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确、难以理解的，则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋产权证是拆迁补偿安置的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般的房屋产权证不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法建筑的，合法建筑当然享受按价补偿的待遇；二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划重新进行建筑，当然不可能对其予以安置；三是附加条件的契约性，因为处罚本身是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现出民事的特点。在违章建筑本来就应该被无条件拆除的情况下，处罚时，应考虑到由各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。二、无证房不能简单地等同于违法建筑不办理产权证或超面积建房的现象在全国各地较为常见，该类建筑是否等同于违法建筑、面临拆迁时能否获得补偿关系到千家万户的现实利益。但是，无证房屋并非都是违法建筑。《征补条例》第二十四条规定，房屋能否获得补偿须经相关部门认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；反之，不予补偿。据此，无证房屋涉拆时，能否获得补偿、补偿多少，取决于该建筑是否被认定为违法建筑。违法建筑是指违反法律、法规的规定，在城市规划区内，没有取得或者违反建设工程规划许可证（规定）建设的建筑，以及通过欺骗手段获取批准而新建、扩建或改建的建筑。拆迁实例中，拆迁人依据《城乡规划法》等规定，将无证房......