AL123 人文社科会员免费专区文学 2025-11-26

房地产开发企业合规管理及法律风险防范_刘桂林_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_刘桂林

内容节选

第五节中小型房地产企业融资的方案有房地产业内人士形容房地产融资市场为“小公司搞私募，大公司搞基金”。在房地产金融市场中，只有少数大型房地产企业才能通过公司上市和发行企业债券融资，而数量占绝大多数的中小型房地产企业不可能通过上市或发行公司债券来获得资金。在宏观调控政策下，银行贷款依然持续收紧，中小型房地产企业必须采用多元化的融资方式。中小型房地产企业最现实的融资方案是既考虑传统的银行贷款融资模式，也考虑通过股权融资的方式吸引私募投资，或者寻求民间融资，或者向信托公司融资，或者寻找合作伙伴合作开发既有项目。房地产开发对资金的需求巨大，如果不解决目前融资渠道的多元化问题，那么将会极大地制约房地产行业的发展。现阶段采取何种融资策略或组合方案，才能为房地产企业规避风险，是房地产企业应优先考虑的问题。总体看来，开发企业自有资金是匮乏的，主要问题在于资金供需缺少顺畅的通道，这里有法律的问题、政策的限制，还有投资行业不发达等原因。针对目前房地产融资市场的现状，设计房地产企业融资的方案必不可少，下面笔者结合工作中的一些粗浅经验介绍中小型房地产企业融资的方案。一、设计房地产融资组合方案应考虑的问题影响房地产企业融资组合的因素很多，因此，在进行房地产企业的融资组合具体方案设计时，应考虑房地产开发阶段不同、规模不同，以及开发项目不同的融资组合的利弊。（一）开发阶段不同项目的融资方案在项目建设初期，由于项目建设尚未有明显的形象进度，各类建筑设计处于调整过程中，尚未具备项目价值评估的充分条件，因此，在这个阶段应以项目投资方的债务性融资为主；在项目建设的中、后期，建设资金的需求量较大，可采用增资扩股、引进基金等方式开展股权融资；在项目的经营期，如果项目具有稳定的经营收益回报，可将持有的项目份额在房地产信托投资基金市场上市融资套现或者协同引入的战略投资者，将整个项目公司资产在证券市场整体上市。另外，还可以根据不同的开发环节测算并设计不同的融资期限，以降低融资成本。（二）规模不同的房地产企业融资方案大型房地产企业可采用债券、上市等融资方式，中小型房地产企业可采用股权融资等方式。一般情形下，中小型房地产企业在股权融资时应始终享有融资公司的实际控制权。（三）开发项目不同的融资方案有的房地产项目不大，不需要太多的融资，盲目扩大融资只会加重企业的负担，因此，融资规模应与企业的项目大小和质量相适应。对于优质的项目，可采用房地产投资信托的方式进行融资。二、融资组合的具体方案（1）自有资金和银行贷款相结合。（2）自有资金和房地产预售款相结合。（3）自有资金和地方政府协助融资相结合。案例：某项目位于内蒙古自治区西部某市，该项目总占地面积约2000亩，其中出让建设用地面积约900亩。2009年，地方政府与某开发企业签订框架协议，约定开发企业对该项目进行分期开发建设，政府负责组织购房人对开发企业提供借款并提供担保。开发企业与购房人签订内部认购协议，购房人与开发企业在签订内部认购协议后将借款一次性直接交付给开发企业，借款年利率为15%，借款期限为从开发企业实际收到贷款之日起至开发企业所建多层住宅房屋二层主体结构完工日。销售许可证办理完毕当日，该借款转为购房人应支付的购房款，转为购房款部分的房款从购房人应交购房款之日起不再计算利息，未转为购房款且开发企业未归还的借款继续计算利息。利息的支付方式为：在签订商品房预售合同时，应支付给购房人的利息抵扣购房款。在销售许可证办理完毕前开发企业对购房人的借款，根据开发企业的资金情况可随时提前归还。政府负责开发企业所开发住宅80%的包销工作，并以政府文件的形式发文，要求所辖区域的公务人员购买该项目的住宅房屋，对于在其他项目购买的房屋政府不予政策性的住房补贴。政府承诺在开发企业施工工程形象进度到二层主体结构完工时办理完毕销售许可证，允许开发企业外公开销售。开发企业负责协调相关部门，当购房人支付20%购房款之后可办理公积金贷款或商业贷款业务。（4）自有资金和信托相结合。（5）股权融资和银行贷款相结合。（6）自有资金和机构投资相结合。（7）自有资金和类基金相结合。（8）混合型联手接力，例如，类基金、信托、银行的接力。案例：南方某市准备在繁华商业区建一组标志性建筑群，命名为某国际金融中心，项目占地面积约3万平方米，总建筑面积约45万平方米，由100层的主楼和38层的副楼组成，包括超豪华五星级酒店7万平方米，全智能化写字楼18万平方米，国际会议中心、酒店式公寓5万平方米，以及高档商场、高级餐厅、地下停车库等。项目建成后将成为该地区标志性的综合性商业物业。该项目投资概算60亿元，采取市场化运作，当地市政府策划引导并监管建设的模式。2005年9月，由A、B、C三家公司联合中标，三家公司中标后组建了D国际金融中心有限公司建......