AL123 人文社科会员免费专区文学 2025-08-23

人人用得上的法律课_岳屾山_AZW3_MOBI_EPUB_PDF_电子书（无页码）_岳屾山

内容节选

30交了钱，房子让我一等再等怎么办？对于中国人来说，买房是一件终身大事。许多人花费毕生积蓄，甚至加上贷款才能买房。但是，有些人交了那么多钱，在满心期待地等着收房的时候，等到的却是开发商的“延期交房通知”。开发商以各种理由拒绝交房，购房人无奈只能一等再等，本来预计很快就能收房、装修、入住的房子，却让购房人觉得收房希望渺茫、遥遥无期。案例不断延期交房的开发商小懵在经历了一次次买房失败后，终于在老家看中了某知名楼盘的房子，签订了购房合同。合同约定的交房时间为2019年5月，但在2019年4月，小懵却收到了开发商寄来的“延期交房通知”，称由于工程进度问题，楼盘的最终验收未能如期进行，故现在无法交房，交房时间推迟到2019年9月。在5月收房的希望破灭了，但面对未竣工验收的房子，小懵也没有办法，只能继续等待。可是，令小懵没想到的是，等到2019年8月，小懵又收到了一封通知，称交房时间又将推迟到2019年11月。对此，小懵既气愤，又担心。一方面抱怨开发商不守诚信，一方面又特别担心这次买房会像前几次买房失败一样，最终竹篮打水一场空。于是，有了经验的小懵赶紧去咨询了律师，问现在该怎么办。后来，经律师指点，小懵给开发商回了一封函件，称不同意延期交房并将追究开发商逾期交房的违约责任。后来，虽然开发商仍未能按期交房，但是也并未拖延太久，而且对于逾期责任，双方协商后，小懵也获得了一定的违约赔偿金。解读逾期交房的相关规定从小懵的故事中我们可以看出，对于交房，不是开发商或者卖房人想逾期就能随意逾期，而是要承担违约责任的。我们先来看看法律是如何规定的。首先，按照相关法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。其次，根据相关司法解释的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。另外，对于房地产开发企业，《商品房销售管理办法》更是明确规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。” 实操指南购房人如何维护自身权益对于开发商或者卖房人来说，应严格按照合同约定履行交房义务，不能无故就随意拖延交房，否则，购房人可以按照合同约定的方式追究开发商或卖房人的违约责任。而具体如何追究，购房人可以根据合同约定的内容及自身的实际情况进行选择：第一，继续履行合同，要求开发商或者卖房人承担违约责任。购房人在要求继续履行合同、及时交房的同时，还可以根据合同约定的日期及违约金支付比例，向开发商或者卖房人主张逾期交房的违约金。但对于违约金的标准，如果认为合同约定的违约金存在过高或过低的情况，双方都可以请求法院酌情予以降低或调高。而按照相关司法解释规定，约定的违约金过高与否，主要以购房人损失的30%为标准适当确定；而过低与否，则主要根据购房人的实际损失来确定。当然，在司法实践中，部分地方还对逾期交房的违约金标准做了进一步细化，比如江西省高级人民法院就曾于2020年6月发布《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，对逾期交房违约金的每日标准，一般按照已付购房款或房屋总价款的1‱～3‱为标准进行酌情调整。第二，解除合同，要求开发商或者卖房人承担违约责任。如上所述，除合同另有约定外，因开发商或者卖房人逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行的，购房人有权解除合同，此时解除合同系法定解除。但是，需要特别注意的是，该解除权的行使是受时间限制的，需要按上述不同情况在3个月或者1年之内行使，否则解除权将会丧失。而即使是对于上一种“继续履行合同，要求支付违约金”的方式中关于要求支付违约金的权利，也应在3年的诉讼时效期内行使，否则关于违约金的主张也存在不被支持的风险。这就是我们常说的“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。因此，对于开发商或者卖房人逾期交房，购房人可以不用一等再等，而是可以依法行使自己的权利，要求继续履行合同、及时交房，或者要求解除合同、退房，同时可以要求开发商或者卖房人承担违约责任。但是，对所有的逾期交房，购房人都可以行使上述权利吗？答案是否定的。因为法律还规定了开发商或卖房人对于逾期交房可以免责的情形，比如：(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房；(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成逾期交房；(三)因执行行政命......